隠れた瑕疵というのは、宅地建物取引士の重要事項の告知・説明義務となります。これは、かつて存在していた建物内の事故物件でも問題になることがあります。第2に定年に向けて、宅地建物取引士の知識をリフレッシュしているところですが、その中でいくつかの事例を学び直しています。今回は、その中から、かつて存在していた事故物件で損害賠償を請求できた事例を紹介します。
隠れた瑕疵にあたるのか
隠れた瑕疵は、物理的な瑕疵だけではなく、心理的な瑕疵も対象になります。もしもその瑕疵により、購入した宅地の価値が下がったり、賃貸しようと思っても借り手が見つからなかったりする場合は、隠れた瑕疵があったと認められる可能性があります。
事例
今回の事例は、8年前の殺人事件があった建物について、隠れた瑕疵に相当するかというものです。この建物は、事故物件化した後に取り壊され、更地にした状態で土地の売買が行われました。しかし、その売買において、かつて存在した建物で殺人事件があったことを説明しなかったため、買主から損害賠償を求められ、その一部が認められたケースです。
関係者と経緯
この事例の売買上の関係者は次のとおりです。ただし、事故物件化する上での登場人物のいますが、それは説明の中で出てきます。
- 売主（売主宅建業者T）は不動産賃貸等を業とする会社で、買主（買主宅建業者X）は不動産販売等を業とする会社である。売主宅建業者Tは、所有する更地の土地を買主宅建業者Xに販売した。Xの購入目的は建売住宅を建設し、販売することであった。
- ただし、その土地は、以前第3者がTから貸借し、その土地の上に住宅を建て貸し出していたが、その住宅の中で殺人事件があった。なお、この事件は、Xが購入する8年半前の事件であった。
- 売主宅建業者Tはこの更地の土地を販売する際に、買主宅建業者Xに対して、重要事項としてこの事件の事を告知・説明しなかった。
- 買主宅建業者Xは、土地を購入後、建売住宅を建設・販売し、客が一旦購入を決めたが、この事件の事を知り、購入をキャンセルしてきた。この時点で、初めてXは事件を知った。
- Xは、当該建物が取り壊されているとはいえ、その建物の中で殺人事件があったことは、この土地の隠れた瑕疵にあたるとして、売主宅建業者Tに対して、損害賠償を求めた。
本事例の結果
この事例では、裁判所は次のとおり判断し、代金の5％相当額を損害賠償として認めました。
- 目的物に係る嫌悪すべき背景に起因する心理的瑕疵がある場合に相当すると判断された。これは、売買が有償契約であり、その価値が代金との等価性を維持するかを判断する際に、通常一般人が買主の立場に置かれた場合に、住み心地のよさを欠き、居住の用に適さないと感じることに合理性があるかを判断し、不適と考えられた。
- 特に今回の事例は殺人であり、その残虐性は病死や事故死に比べて通常一般人の嫌悪の度合いが相当大きいと考えられた。
- また、本殺人事件は新聞等に大きく報道され、本売買の8年以上前に発生したものではあるが、本土地の近隣の住民の記憶に少なからず残っていると推察され、実際に購入をいったん決めた者が、事実を知った後に購入を見送っていることから、その後の同建物の居住者の耳に届くような状態がつきまとうことも予想されるので、心理的瑕疵がまだ存在すると認められる。
- ただし、Xは宅建業者であるので、損害額は、本売買代金の5％程度と比較的低く見積もられた。
留意すべき事
物件の隠れた瑕疵は、物理的な欠陥だけではなく、心理的な欠陥もあります。心理的な瑕疵には、今回の殺人のような極端なものから、病死、事故死、自殺等が考えられます。
なお、宅建業者が売却の媒介業者として関与する場合、買主に対する告知義務と売主のための守秘義務とがぶつかる可能性がありますが、その場合でも、売主を説得して買主に告知・説明することが求められます。
さいごに
今回の事例では、8年以上前でも心理的な欠陥であると認められて損害賠償が認められたケースですが、これが全ての事故物件に当てはまるとは限りません。事故物件となった事件の大きさや周囲の環境が大きく影響します。つまり、例えば都会での事故の場合は、もっと期間の判断が緩やかになった可能性があります。
ただ、判断が難しい場合は、もしも自分が購入する場合にどのように感じるかを周囲の状況をよく見て考えてみると、説明すべきか/説明されるべき事項であったかの目安となります。
不動産は比較的高額な買い物ですので、言われたことをそのまま鵜呑みにするのでは無く、一般的に考えておかしいと思えることは主張すべきですし、信用のある方と相談すべきです。自分や家族の生活を損なうことなく、慎重に判断したいものです。