2020年4月1日から施行される相続関係の改正に伴い、配偶者の権利に係るいくつかの施策が始まります。この一つに奥さんが引き続き自宅に住み続けることができる「配偶者居住権」があります。この「配偶者居住権」について、相続時の評価方法と注意点について説明します。
配偶者居住権とは
夫（被相続人）が亡くなり、遺産を相続する場合に子供と1/2ずつ分けることになります。奥さん（配偶者）が自宅を相続して住み続ける場合、自宅の資産価値は比較的大きいですので、相続する預貯金の割合が少なくなり、その後の生活が苦しくなる可能性があります。
このため、改正法では、自宅の所有権を「配偶者居住権」と「負担付き所有権」に分けることができるようになり、家自体を相続しなくても、居住権で終身住み続けることができるようになりました。また、「負担付き所有権」とは「配偶者居住権がついた所有権」のことです。
これにより、改正前の所有権と比較して、「配偶者居住権」と「負担付き所有権」は共に価値が低くなりますが、奥さんが「配偶者居住権」により継続して自宅に住む権利を得ることができるようになりました。
もう少し詳しく知りたい方は下記をご覧ください。
2019年7月1日からと2020年4月1日から施行される相続関係の改正に伴い、配偶者の権利に係るいくつかの施策が創出されましたので、3回に渡り説明したいと思います。今回は、2020年4月1日から施行される、「配偶者居住権」、「配偶者短期居[…]
配偶者居住権の評価額
自宅の権利は、建物と土地に分けられます。正確に価値を評価するには、不動産鑑定士に依頼するのが良いのですが、事前レベルの検討では、 地方自治体から送られてくる「固定資産税評価額 」を活用します。つまり、次のとおりです。
建物の相続税評価額＝建物の固定資産税評価額
土地の相続税評価額＝土地の固定資産税評価額×0.7
自宅の評価方法については、下記サイトでも説明していますので、ご興味があればご覧ください。
相続財産では、自宅の占める割合は比較的高いですので、その価値を把握することは大変重要です。預貯金や証券等は価値が分かり易いですが、自宅の土地・家屋の評価が良くわからないと思いますので、ここでは、土地・家屋の基本的な評価方法について説明しま[…]
以下、各計算方法を説明します。
建物の評価額
配偶者居住権が設定された所有権が、負担付所有権です。建物の評価額の計算方法は次のとおりです。
（1）建物の負担付き所有権所有権
建物の相続税評価額×{（残存耐用年数(a)－ 配偶者居住権の存続年数(b)）/ 残存耐用年数(a) ）}× 存続年数(b)に応じた民法の法定利率による複利現価率(c)
（2） 建物の配偶者居住権
建物の相続税評価額－上記（1）
(a)残存耐用年数は、
「建物の法定耐用年数×1.5－築年数」です。
(b)配偶者居住権の存続年数は、配偶者居住権の存続期間で、遺産分割協議等で定められた年数で、終身の場合は平均余命年数です。
(c)複利現価率は、2020年4月1日より3％です。その後、3年毎に見直されます。
土地の評価額
土地は、先に、負担付所有権の評価額を計算し、その金額から、土地の相続税評価額を引いて、配偶者居住権の評価額を算出します。
土地の担付所有権の計算式は、以下の通りです。 存続年数と複利現価率は、先ほどの建物の計算の時に使ったものと同じです。
（1） 土地の負担付き所有権
土地の相続税評価額×存続年数(b)に応じた民法の法定利率による複利現価率(c)
（2）土地の配偶者居住権
土地の相続税評価額－上記（1）
計算例
次に前提条件での計算例を説明します。
前提条件
- 配偶者：妻
- 配偶者の年齢：70歳
- 建物構造：木造
- 築年数：10年
- 建物の相続税評価額：1,000万円
- 土地の相続税評価額：3,000万円
- 配偶者居住権の設定期間：終身
計算方法
①建物の負担付所有権
1,000 万円×（23 年(a)－20 年(b)）／23 年×0.554(c)
＝72 万 2,608 円（１円未満切り捨て）
(a)残存耐用年数23 年＝耐用年数 22 年×1.5－築年数 10 年
(b)配偶者居住権の存続年数20 年（＝配偶者の平均余命）
(c)配偶者居住権の存続年数20 年かつ法定利率３％での複利現価率（小数点以下第 4 位を四捨 五入）
なお、「残存耐用年数」または「残存耐用年数－存続年数」が０以下の場合は０とします。
耐用年数、平均余命、複利現価率は下記サイトをご覧ください。
②建物の配偶者居住権
2,000 万円－72 万 2,608円＝1,927 万7,392円
③土地の負担付所有権
3,000 万円×0.554(c)＝1,662 万円
④土地の配偶者居住権
3,000 万円－1,662 万円＝1,338 万円
故に各々の相続分は次のとおりです。
配偶者の相続分：3,265 万7,392 円（②＋④)）
子の相続分：1,734 万 2,608円（①＋③）
注意事項
主な注意事項や留意すべき事項を次に説明します。
- 配偶者居住権は配偶者を守るための制度ですので、当然、それ以外の方へ売買できません。
- この権利を守る場合は、配偶者と負担付所有者（子供等）が共同して登記を申請しなければなりません。また、登記は建物のみにされます 。
- 配偶者所有権は、相続発生後に生じる権利ですので、もしも子供との関係が良くない場合に、その子供が第三者に自宅を売却する可能性があります。これを防ぐためには、夫が生前に仮登記をしておく必要があります。
- 配偶者居住権を登記した後に、奥さん（配偶者）が亡くなった場合、配偶者居住権は消滅します。つまり、負担付所有者が、その不動産の権利を全て所有することになり、通常の所有権に戻ります。
※ここらは、私の知識を超えていますので、こんな感じなんだなぁ～程度でご理解ください。
さいごに
相続関係の法制改正に伴い、奥さんが自宅に住み続け易くなった配偶者居住権の相続評価額について説明しました。これらも当然相続税の課税対象ですので、負担付所有権を含めて、漏れなく考えておかなければなりません。
しかし、相続関係は難しいので、真剣に検討される場合は相続関係が得意な税理士さんや弁護士さんとしっかり相談してください。